Zdaňování nemovitostí v roce 2014 – první zkušenosti a plánovaná novela na rok 2015

Publikováno:
9. duben 2014
Autor:
  • Tomáš Plešingr
Obor:

Ani jsme se neohřáli po podání daňových přiznání a změnách v dani z nemovitých věcí (známá pod původním názvem daň z nemovitostí) na rok 2014 (daň z nemovitých věcí je jedinou daní v ČR, kde se daňové přiznání podává v průběhu zdaňovacího období, tj. dne 31. 1. 2014 uplynul termín pro podání daňové přiznání na rok 2014). Zároveň máme první zkušenosti s novou daní z nabytí věcí nemovitých. S první záležitostí bychom se s Vámi rádi podělili.

Novela zákona o dani z nemovitostí reagovala v poměrně rušné předvánoční době minulého roku na nový občanský zákoník. V té souvislosti došlo k výrazným změnám některých ustanovení, která, jak se ukázalo v praxi, špatně vykládala.

Již v březnu tohoto roku uvolnilo proto Ministerstvo financí návrh novely tohoto zákona na rok 2015, která se snaží zpřesnit jeho znění a odstranit výkladové nejasnosti. Mezi ty nejvýznamnější dle našeho názoru patří:

  • předmětem daně z pozemků by neměly být pozemky pod budovou, ve které vznikly jednotky, které jsou předmětem daně ze staveb a jednotek. Z hlediska zdanění pozemku pod budovou rozdělenou na jednotky není relevantní/podstatné, kdo je vlastníkem tohoto pozemku, zda jde o osobu odlišnou od vlastníků jednotek nebo jsou jím vlastníci jednotek v budově, pod kterou se pozemek nachází. Jde o snahu vrátit legislativní stav do roku 2013.
  • Předmětem daně z pozemků nejsou „pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzívnímu a průmyslovému chovu ryb". Aby nevznikaly pochybnosti, jak vykládat slova jako „intenzivní a průmyslový", navrhuje ministerstvo změnit ustanovení tak, aby vyňalo z předmětu daně plochy pozemků „užívaných za účelem podnikání pro chov ryb na základě povolení k nakládání s povrchovými vodami".
  • Jako zpevněnou plochu pozemku je navrhováno zdaňovat též stavby sloužící k zachycení zejména závadných látek, bazény pro kapaliny nebo v pozemku zapuštěnou nádrž, pokud není budovou.
  • V roce 2014 se diskutovalo, zda předmětem daně ze staveb budou i dokončené, ale nezkolaudované stavby. Aby se zamezilo výkladové nejasnosti, je navrhováno upřesnit vymezení předmětu daně ze staveb a jednotek tak, aby bylo zřejmé, že předmětem daně ze staveb a jednotek nejsou rozestavěné stavby, ale stavby dokončené nebo způsobilé k užívání. Dokončenou stavbou se rozumí stavba, pro kterou stavební úřad vydal kolaudační souhlas, nebo stavební úřad povolil užívání stavby na základě stavebníkem zaslaného oznámení záměru o užívání dokončené stavby. Zároveň se tím rozumí zdanitelná stavba, která je užívána před vydáním kolaudačního souhlasu, nebo stavba podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívaná nebo stavby podle dříve vydaných právních předpisů dokončené.
  • Navrhuje se variantně, aby ze staveb používaných k získávání energie z biomasy byly osvobozeny pouze ty zdanitelné stavby, ve kterých je energie z biomasy získávána jiným způsobem, než jejím přímým spalováním.
  • Při zdaňování jednotek byl od roku 2014 nově využit také koeficient 1,22 (koeficientem se násobí podlahová plocha jednotky a zvyšuje se tak de facto základ daně) u těch jednotek, které byly společně využívány s okolním pozemkem – zamezilo se tak zdaňování setin, tisícin a u větších bytových nákupních domů i desetitisícin podílů na společných pozemcích, které pouze „nafukovaly" daňová přiznání, ale neměly velký vliv na daňovou povinnost (daň byla min. 50 Kč). S touto novinkou ovšem přišly také výkladové nejasnosti týkající se pojmu „společné využívání jednotek s okolním pozemkem". Ministerstvo financí navrhuje, aby se koeficient 1,22 u jednotky využil pouze tehdy, je-li:
    • pozemek přesahující zastavěnou plochu budovy součástí jednotky, nebo ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a je užívaný společně s těmito jednotkami,
    • pozemek, který se nachází mimo zastavěnou plochu budovy, součástí jednotky, nebo ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a je užívaný společně s těmito jednotkami,
  • Od roku 2014 byla zavedena novinka u staveb určených k podnikání. U nich se zdaňují pouze ta nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. Protože nebylo jasné, jakým způsobem 1/3 nadzemního podlaží vypočítat (otázky vznikaly např. u dvoran nákupních center, ploch schodišť, aj.), navrhuje Ministerstvo, aby pojem „zastavěná plocha nadzemního podlaží" byl nahrazen pojmem „zastavěná plocha nadzemním podlažím". Dle návrhu se tím tento pojem odliší od pojmu „zastavěná plocha nadzemního podlaží" uvedeného pro účely oceňování majetku v příloze k vyhlášce o oceňování majetku. Dle této vyhlášky se do „zastavěné plochy nadzemního podlaží" počítají také např. zvýšené stropy vstupních hal, plochy schodišť, dvoran aj., což nebylo záměrem zákonodárce.
  • U daně z nemovitých věcí má daňový poplatník povinnost podat daňové přiznání i na daň nižší na rozdíl od běžných pravidel. Pokud tak neučinil, byl správce daně povinen vyměřit pokutu za nepodané daňové přiznání. V některých případech lze považovat vyměření pokuty podle daňového řádu za nepřiměřeně tvrdé, což je důvodem zvláštní úpravy pokuty v zákoně o dani z nemovitých věcí. Navrhuje se proto nové ustanovení vztahující se výlučně na opožděné podání daňového přiznání na nižší daň. Podle tohoto ustanovení poplatník nemá povinnost uhradit pokutu za podání daňového přiznání na nižší daň, jestliže daňové přiznání k nemovité věci bylo podáno po lhůtě pro podání daňového přiznání.
  • V minulosti se také stávalo, že obce, které mají právo stanovit vybrané koeficienty daně z nemovitých věcí a ovlivnit tak výši daně poplatníkům u nemovitostí na území dané obce, postupovaly v rozporu s vyhláškou (stanovovaly koeficienty v jiném rozsahu, než jim dovoluje zákon). Aby se předešlo rozporům mezi vyhláškou a zákonem, navrhuje se, aby v rozsahu vyhlášky, která odporuje zákonu, se k vyhlášce při vyměření daně nepřihlédlo.

Protože dané změny vychází zejména z praktické aplikace a Ministerstvo financí tímto také ukazuje, jakým způsobem chce nebo chtělo zákon vykládat, jsme k dispozici pro případné dotazy týkající se sporných bodů také pro rok 2014.

Autor: Tomáš Plešingr