Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí

Publikováno:
8. únor 2013
Autor:
  • Tomáš Plešingr
Obor:

S účinností od 1. ledna 2014 by měl začít platit nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí, který má nahradit stávající úpravu daně z převodu nemovitostí. Nezbytnost přijetí tohoto zákona vyplývá z potřeby zajistit zdanění úplatných převodů a přechodů nemovitých věcí i poté, co bude v souladu s Programovým prohlášením Vlády ČR daň dědická a daň darovací transformována pod režim daně z příjmů a stávající zákon o „trojdani“ (zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí) bude zrušen. Daň z převodů nemovitostí tak jako jediná (vedle daně dědické a darovací), nebude přesunuta pod daň z příjmů, nýbrž bude i nadále upravena samostatným zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí. Ten má oproti stávající úpravě doznat výrazných změn.

Základními principy navrhované úpravy jsou přizpůsobení úpravy daně z nemovitostí novému občanskému zákoníku, změna osoby poplatníka z převodce na nabyvatele, rozšíření předmětu daně na převody podílů v obchodních korporacích vlastnících nemovité věci, aktualizace zastaralého systému osvobození od daně a také redukce případů povinného předkládání znaleckých posudků pro účely stanovení základu daně a s tím související snížení administrativní náročnosti správy daně.

Stručná charakteristika hlavních změn zdanění úplatných převodů nemovitostí:

Změna poplatníka daně z převodce na nabyvatele nemovitosti

Navrhovaná koncepce vychází z toho, že poplatníkem daně má být vždy nabyvatel. Hlavním cílem této změny mělo být (dle důvodové zprávy k návrhu zákona) zvýšení efektivity výběru daně, zkrácení daňového řízení a snížení jeho administrativní náročnosti vzhledem k údajné snazší vymahatelnosti daně. Dle nové koncepce by tak měl být poplatníkem daně ten kdo má výdaj, nikoliv příjem, což je i dle vyjádření Komory daňových poradců ČR (dále jen Komora) v rozporu s ústavními principy zdanění. Komora ve svých připomínkách k návrhu zákona navíc upozornila na možnou deformaci na trhu s nemovitostmi, neboť nemusí být zřejmé, zda je nabízená cena cenou sníženou o daň z převodu či nikoliv. V rozporu s důvodovou zprávou naopak Komora upozornila i na možné zvýšení administrativní zátěže, vzhledem k tomu, že by nově musela podávat daňové přiznání i jakákoliv fyzická osoba, která nakupuje nemovitost. Tato osoba nemusí být zběhlá v podávání daňového přiznání (oproti prodejci, kterým je často developerská společnost), a nutnost podání přiznání se jí tak může značně prodražit z titulu nákladů na daňové poradenství. Jako řešení navrhla Komora rozlišovat i u daně z nemovitostí osobu poplatníka (prodávající) a plátce (kupující), jako je tomu například u daně z přidané hodnoty.

Rozšíření předmětu daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je zejména úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Nahrazení pojmu nemovitost termínem nemovitá věc souvisí s novelou občanského zákoníku, jež nabývá účinnosti od 1. ledna 2014. Občanský zákoník výrazně rozšiřuje pojem nemovitých věcí i na věcná práva k nim. Zákon o dani z nemovitých věcí v této souvislosti rozšiřuje předmět daně o jedno z těchto práv a to tzv. právo stavby, které opravňuje osobu odlišnou od vlastníka pozemku zřídit na tomto cizím pozemku stavbu.
Vedle úplatného nabytí vlastnického práva má být nově předmětem daně i nabytí nemovitých věcí vydržením. Vydržení je již ze své podstaty bezúplatným nabytím věci a jeho zdanění je tedy dle vyjádření Komory v rozporu s podstatou dané daně.
Předmět daně dle navrženého zákona zahrnuje i změnu ovládající osoby obchodní korporace, je-li v jejím majetku, nebo v majetku osoby, jíž ovládá, nemovitá věc. Zdanění by tak mělo nově dopad na jakoukoliv společnost, která má v majetku nemovitou věc, dojde-li ke změně vlastníka společnosti. Plošné zavedení zdanění převodů obchodních podílů daní z nabytí nemovitých věcí by přineslo dle vyjádření Komory mnoho problémů a navíc je v rozporu se stávajícím konceptem osvobození od daně z příjmů prodeje podílu mateřské společnosti v dceřiné. Dle posledních zpráv z probíhajícího připomínkového řízení se zdanění převodu „nemovitostních společností“ podařilo z návrhu zákona odstranit.

Omezení institutu osvobození od daně

Nový zákon zcela ruší osvobození vkladů do základního kapitálu obchodních společností od daně z převodu nemovitostí, které je v současné době podmíněno časovým testem, jež má zamezit zneužívání tohoto osvobození. Zcela má být zrušeno také osvobození u prvních úplatných převodů staveb v situacích, kdy je převod prováděn v souvislosti s podnikatelskou činností. Osvobození by tak mohlo být zachováno, pokud půjde o bytovou výstavbu nebo výstavbu rodinných domů. Osvobození je dále zachováno u převodů bytů z majetku bytového družstva, což může vzbudit dojem preference družstevní výstavby na úkor ostatních.

Stanovení základu daně a povinnost předkládat znalecké posudky

Základem daně z nemovitých věcí má být nabývací hodnota nemovitostí. Nabývací hodnotou je zpravidla sjednaná cena, tedy cena, na které se účastníci dohodli. Ze sjednané ceny lze však vycházet pouze za předpokladu, že není o více než třetinu nižší než tzv. srovnávací cena. Nový zákon by měl výrazně omezit povinnost předkládání znaleckých posudků pro účely stanovení základu daně, a tím pádem i ušetřit náklady daňových poplatníků, proto při nabytí běžně převáděných nemovitostí (rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží apod.) nemusí být jejich srovnávací cena odvozována od ceny stanovené dle oceňovacích předpisů (tzv. zjištěná cena), ale od tzv. administrativní ceny. Administrativní cena vychází z cen obdobných nemovitostí v daném místě a srovnatelném časovém období nashromážděných správci daně. Využití administrativní ceny je však pouze možnost, nikoliv povinnost, a poplatníci tak mohou i nadále ve všech případech předkládat znalecké posudky.

Sazba daně

V současné době je navržena 4% sazba daně z nabytí nemovitých věcí.

Prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání

Má dojít k prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání. To by mělo být nově podáváno do konce druhého kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva k nemovitosti.

Text návrhu zákona je stále ve fázi připomínkování, tudíž není jasné, v jaké podobě bude předložen k projednávání vládě a následně Parlamentu ČR a již vůbec není možné říci, v jaké podobě a zda vůbec bude schválen. Nicméně zde přiblížený návrh by znamenal zásadní změnu v koncepci daně z převodu nemovitostí a tudíž bude zajímavé sledovat další osud návrhu.  

Autor: Tomáš Plešingr