NSS k technickému zhodnocení: Převod práva na technické zhodnocení mezi nájemci z pohledu uplatnění odpisů a pohledu DPH

Publikováno:
19. červen 2015
Autor:
  • Milan Kolář
Obor:

Nejvyšší správní soud (dále jen „NSS“) ve svém rozsudku 7 Afs 28/2013 opět dospěl k závěrům, které mohou změnit správní praxi a to ve věci převodu práva na odpisování technického zhodnocení mezi nájemci a jeho posouzení z pohledu daně z přidané hodnoty.

V předmětném sporu vlastník nemovitosti (dále jen „Vlastník“) pronajal nemovitost nájemci (dále jen „Nájemce 1“). Nájemce 1 se souhlasem Vlastníka provedl rozsáhlou rekonstrukci na nemovitosti. Na základě písemné dohody mezi Vlastníkem a Nájemcem 1 mohl zároveň Nájemce 1 odpisovat technické zhodnocení. Po několika letech došlo k úplatnému převodu práva na odpisování mezi Nájemce 1 a novým nájemcem (dále jen „Nájemce 2“).

Doposud odbornou veřejností aplikovaná praxe v případě převodu práva na odpisování technického zhodnocení mezi nájemci byla následující:

  • Nájemce 2 uhradil Nájemci 1 za technické zhodnocení finanční plnění, které tak tvořilo určitou formu „kompenzace“ za zhotovené technické zhodnocení provedené Nájemcem 1.
  • Nájemcem 1 přijatá kompenzace byla z pohledu zákona o daních z příjmů považována za zdanitelný výnos, proti kterému mohl Nájemce 1 uplatnit náklad v podobě zůstatkové ceny technického zhodnocení.
  • Nájemcem 2 zaplacená kompenzace byla z pohledu zákona o daních z příjmů považována za výdaj na „nové technické zhodnocení“.
  • Nájemce 2 si mohl v této situaci zároveň určit, jakou metodu odpisování z nového technického zhodnocení použije (zrychlené či rovnoměrně) a kdy nové odepisování zahájí.

Tyto závěry byly však nedávným rozhodnutím NSS vyvráceny.

Dle názoru NSS Nájemce 2 nemohl na sebe soukromoprávním úkonem převést veřejné subjektivní právo Nájemce 1. Jinými slovy, Nájemce 1 nemohl převést právo na odpisování technického zhodnocení na Nájemce 2, jelikož pouze Vlastníka lze považovat za osobu, která je oprávněna uplatňovat náklady na technické zhodnocení, zatímco převod práva na Nájemce 1 je pouze jednou z výjimek z tohoto pravidla, kde další výjimku převodu tohoto práva mezi nájemci zákon o daních z příjmů neumožňuje.

Na základě tohoto závěru NSS vyjádřil svůj názor i ve vztahu k dani z přidané hodnoty, kde k této záležitosti uvedl, že s ohledem na právní povahu převáděného práva na odpisování technického zhodnocení se nejedná o zdanitelné plnění, jelikož nemohlo být poskytnuto. Nicméně NSS vyjádřil názor, že je třeba zkoumat, zda plnění spočívající v „převodu práv k technickému zhodnocení“ nespočívalo i v něčem jiném než v „převodu“ nepřevoditelného veřejného subjektivního práva s tím, že toto zhodnocení přísluší Městskému soudu.

V této souvislosti je třeba upozornit, že tento rozsudek nebyl zveřejněn ve Sbírce rozhodnutí NSS a jak je nám známo, v odborné veřejnosti se lze setkat i s odlišnými názory.

V případě, že jste se setkali s problematikou převodu práva na odpisování technického zhodnocení mezi nájemci, neváhejte nás, prosím, kontaktovat. Rádi Vám pomůžeme posoudit Vaši konkrétní situaci a zhodnotit rizika, které mohou Vaši společnost hrozit v návaznosti na výše uvedený nedávný rozsudek NSS.

Autor: Milan Kolář