Co nového v oblasti nemovitostí resp. nemovitých věcí? – II. díl

Publikováno:
3. březen 2014
Autor:
  • Fučík & partneři

V minulém díle jsme se zabývali vymezením pojmu nemovitá věc a nastínili si problém scelení pozemku a stavby. Následující příspěvek bude zaměřen na nemovité věci ve světle novely zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“) účinné od 1. 1. 2014.

Novela ZDPH připravila novou právní úpravu. Na místo termínu „převod“ používá nově slovní spojení „dodání vybraných nemovitých věcí“. Dále rozlišuje mezi dodáním vybraných nemovitých věcí, které upravuje ustanovení § 56 a mezi nájmem vybraných nemovitých věcí dle ustanovení § 56a.

Pro zvýšení právní jistoty a ujednocení aplikační praxe vydalo Generální Finanční Ředitelství „Informaci k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1. 1. 2014 ust. § 56 a 56a zákona o dani z přidané hodnoty“ (dále jen Informace GFŘ). V tomto článku se omezujeme pouze na představení sdělení obsažených v Informaci GFŘ.

Informace GFŘ v zásadě potvrzuje, že pojmy používané v novele ZDPH jsou v zásadě autonomní v oblasti DPH (např. stavba spojená se zemí pevným základem, nezastavěný pozemek apod.). Vznikly výsledkem implementace směrnice ES a evropského práva bez ohledu na jejich vymezení ve vnitrostátním soukromém právu (NOZ). V tomto kontextu by měly být interpretovány.

Dodání pozemku

Dodání (převod) pozemku je možné osvobodit pouze při splnění následujících podmínek:

  • Na pozemku není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem (existence movité stavby na pozemku nebrání uplatnění osvobození od DPH),
  • Na pozemku není zřízena inženýrská síť (nehraje roli, zda je spojena se zemí pevným základem či nikoliv a navíc není podstatné, zda je stavba resp. inženýrská síť vlastněna stejnou osobou jako pozemek nebo třetí osobou),
  • Na pozemku nemůže být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.

Je postačující, aby byla porušena pouze jedna z výše uvedených podmínek, a za jistých okolností bude možné převod pozemku považovat za zdanitelné plnění (např. převod nezastavěného pozemku, na kterém lze podle stavebního povolení postavit stavbu). Podle Informace GFŘ velmi zjednodušeně lze od 1. 1. 2014 osvobodit pouze převod nezastavěného pozemku bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby.

Pokud pozemek nesplňuje podmínky pro osvobození a zároveň je na pozemku umístěna stavba, pak se pro účely osvobození testuje, zda stavba splňuje podmínky pro osvobození (viz dále). V tomto kontextu Informace GFŘ říká, že při uplatňování DPH je nutné vycházet z principu nedělitelnosti režimu zdanění stavby a přiléhajícího pozemku, tj. pozemku, na kterém je stavba umístěna. Pak je možné od DPH osvobodit i převod pozemku, pokud na něm stojí stavba, která splňuje podmínky osvobození. Daňový režim pozemku následuje režim stavby na něm umístěné. Informace GFŘ obsahuje i vymezení, co je považováno za přiléhající pozemek ke stavbě. Zjednodušeně řečeno za pozemek přiléhající ke stavbě považuje parcelu (samostatné parcelní číslo), na kterém se stavba nachází.

Dodání vybrané nemovité věci

Pokud bude splněn časový test 5 let (od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy započalo první užívání stavby), lze aplikovat osvobození od DPH na dodání vybraných nemovitých věcí:

  • Pozemku,
  • Práva stavby,
  • Stavby,
  • Podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
  • Inženýrské sítě,
  • Jednotky.

Na druhou stranu i při splnění podmínek pro osvobození se plátce v souladu se ZDPH může rozhodnout, že na dodání vybrané nemovité věci uvalí DPH na výstupu.

Nájem vybrané nemovité věci upravuje nově ustanovení § 56a ZDPH. Dle Informace GFŘ nedochází od 1. ledna 2014 k věcné změně, pokud jde o podmínky, za kterých je nájem nemovitých věcí osvobozen. Opět zůstává plátci možnost volby uplatňovat DPH na výstupu u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností.

Od 1. ledna 2014 byl zaveden nový právní institut, tzv. právo stavby. Této problematice se vzhledem k její složitosti budeme věnovat v samostatném článku.

V případě vašeho zájmu o konzultaci v této oblasti jsme vám k dispozici.

Váš tým Fučík & partneři, ff@fucik.cz

Autor: Fučík & partneři