Co nového v oblasti nemovitostí? – 4. díl (daň z příjmů)

Publikováno:
27. březen 2014
Autor:
  • Tomáš Plešingr
Obor:

Po té co jsme si nejprve stručně vymezili pojem nemovité věci v souladu s NOZ, pak jsme si představili hlavní změny v novele ZDPH, které se týkají oblasti nemovitých věcí, nastínili si zachycení nemovitých věcí v oblasti účetnictví, se v dalším díle našeho miniseriálu zaměřeného na nemovité věci podíváme na to, k jakým změnám dochází u zdaňování nemovitých věcí v souvislosti s novelou zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (dále jen „ZDP") s účinností od 1. 1. 2014.

NOZ přináší změny ve společných ustanoveních i novinky, které budou mít vliv na zdanění fyzických i právnických osob.

Dan z příjmů fyzických osob

K výrazným změnám a k nové úpravě došlo v oblasti osvobození od daně při prodeji nemovitých věcí.
Nová ustanovení § 4a a ustanovení § 10 odst. 3 ZPD, která vznikla v důsledku inkorporace právní úpravy daně dědické a darovací do zákona o daních z příjmů, upravují osvobození veškerých bezúplatných příjmů nabytých z titulu dědění nebo odkazu. Obě ustanovení z velké části navazují na právní úpravu osvobození obsaženou v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.

Předmětem daně i nadále nejsou příjmy získané převodem zemědělského majetku mezi fyzickými osobami blízkými v souvislosti s předčasným ukončením provozování zemědělské činnosti zemědělského podnikatele dle § 3 odst. 4 písm. f) ZDP. Nicméně novela doplňuje, že nabyvatel musí pokračovat v zemědělské činnosti minimálně 3 roky od nabytí majetku. Při nesplnění této podmínky bude převod majetku podléhat dani a to v tom roce, ve kterém k převodu došlo.

Podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP lze od daně osvobodit příjem z prodeje bytu resp. jednotky, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud byla doba kratší než 2 roky, příjem z prodeje lze osvobodit v případě, že prodávající použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Podmínky pro osvobození uvedené v ZDP zůstaly stejné, jak byly do 31. 12. 2013. Nicméně nově lze osvobodit pouze příjem z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor.

Obdobně v souladu s ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let. Časový test pro osvobození stanovený v ZDP se nezměnil.

V prvním díle našeho miniseriálu jsme si řekli, že za nemovitou věc se považuje i pozemek, jehož součástí je stavba (tzv. scelení pozemku a stavby v jednu věc). V této souvislosti může nastat situace, kdy si poplatník pořídil pozemek a následně na něm vybuduje stavbu. Při prodeji takového pozemku se může stát, že pozemek splní časový test, ale stavba na něm umístěná nikoliv. Potom se nabízí celkový příjem z prodeje takového pozemku, jehož součástí je stavba nesplňující časový test pro osvobození, osvobodit od daně.

Naopak osvobození od daně se nevztahuje na příjem z prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby. Není definováno, jaká stavba právu stavby vyhovuje a jaká nevyhovuje. Lze se domnívat, že se bude jednat o stavbu, pro kterou bylo právo stavby zřízeno.

Daň z příjmů právnických osob

Novela ZDP přináší zásadní změnu pro právnické osoby, která spočívá v možnosti uplatnit si ztrátu vzniklou při prodeji pozemku podle nového znění ustanovení § 24 odst. 2 písm. t) ZDP.

Společná ustanovení

V oblasti nemovitých věcí se novela ZDP pokouší sjednotit a zpřesnit vybrané pojmy. Např. nerozlišuje mezi „starou" jednotkou, která byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů a mezi „novou" jednotkou definovanou v NOZ. Jednotka může být bytová, nebytová anebo smíšená (kombinace bytové a nebytové). Práva a povinnosti v souvislosti s jednotkou se vztahují na nové i staré jednotky. Dále ustanovení upravující nájem se použijí i pro pacht.

Součástí jednotky může být i pozemek. I když NOZ se na jednotku s pozemkem dívá jako na jednu nemovitou věc, pro účely ZDP se jedná dva různé hmotné majetky s rozdílným zacházením. ZDP stále drží zásadu, že pozemek pro daňové účely nelze odpisovat. V této souvislosti ustanovení § 26 odst. 2 písm. d) ZDP stanoví, že Hmotným majetkem se pro účely tohoto zákona rozumí budovy, domy a jednotky nezahrnující pozemek.

Ve vymezení hmotného majetku dle ZDP nenaleznete právo stavby, i když z prvního dílu našeho seriálu už víme, že se jedná o nemovitou věc dle NOZ.

Ing. Petr Vitovják
petr.vitovjak@fucik.cz

Autor: Tomáš Plešingr